纵观房地产行业，近几年几乎是头部房企的天下，加之2020年全球疫情“黑天鹅”事件的冲击，房地产市场“不确定”性增加，多数中小型房企步履维艰，杭州本土老牌房企众安却能在此市况下，走出一条漂亮的逆市上扬之路。

说来也巧，与张坚钢约的访谈，正好是众安拿下未来科技城135号地块当天，当天上午，我们前脚刚踏上采访张坚钢的行程，后脚就收到了这个令人欣喜的好消息。

回归未来科技城核心区，众安2020年在杭州热门区域的发声也算圆满了。

俗话说“谋定而后动”，初见众安集团总裁、执行董事张坚钢，谈吐间是对当前局面清晰的认知，以及对企业后市预期的看好。

国际局势波诡云谲，行业气氛一片肃冷，凤凰网房产对话众安集团总裁、执行董事张坚钢，共同探讨房地产企业如何在危机中孕育“新机”，在变局中谋求“新局”。

管理红利时代来临，房企需“内外兼修”

“三道红线”监管新规压顶，融资环境再次收紧，极端借助杠杆规模为王的地产游戏规则不再，此前依靠市场、政策以及人口红利获得高昂利润的方式已经过去，房地产行业迈入管理红利时代。

有业内人士表示，“三道红线”的影响力不亚于2002年土地招拍挂制度的改革。

房地产行业是资金密集型行业，随着“三道红线”落地实施，部分“踩线”房企将面临融资难、偿债能力不足等问题。

走稳健发展道路的众安，近几年财务各项指标均表现稳健，净负债率保持在30%左右，远低于同行平均水平；资产负债率常年保持在70%以内，远低于百强均值。

“‘三道红线’政策出台和众安做规模的节点比较契合，我觉得对众安来说是很好的机会。”张坚钢表示。

众安集团总裁、执行董事张坚钢

“其实，‘三道红线’主要对房企融资规模增速方面进行了限定。”众安张坚钢表示，“新规的出台，会影响一些触线的TOP企业，他们在市场拓展中不得不减速，慢下来去调整适应这三条线。而那些没有触线的房企，可以利用这个机会进行规模扩张，慢慢追赶上来。”

管理红利时代下，张坚钢认为，房企需“内外兼修”，一方面把“内功”做好，从产品标准化、团队管理入手，做到“快、准”。另一方面，外部要着重提高品牌号召力和客户服务满意度，以此提高销售去化速度、增加企业现金流运营，众安也一直在这么做。

众安拿地逻辑：控成本稳利润

对市场敏锐的洞悉和对后市的研判，也让众安尝到了管理红利时代下的一颗“甜糖”。

就拿此次未来科技城135号地块来说，土地出让时竞争十分激烈，最终，由众安以20.9亿总价竞得，折合楼面价约27948元/㎡，溢价率21.5%，直接刷新了绿汀路一带的宅地楼面价记录。

未来科技城实拍图 摄/祝立铭

那么，“21.5%的溢价，有利润可言吗？”

张坚钢透露：“在勾地前，我们内部从管理效益角度对地块进行了成本测算和分析，21.5%的溢价率，按照我们众安的逻辑，还是有利润的。”

至于众安是如何拿到管理红利的，张坚钢分享了众安的“生意经”。

其一，通过降低营销费用实现控成本。众安在城西目前有两个项目，众安绿城·南湖明月和众安溪园，这两个完整的团队可以直接进驻未来科技城项目。

其二，加快速度，缩短开发周期。从开发节奏上来说，众安在勾地前，完成了该项目的所有设计，基本能做到马上报批。

但说到第二点时，张坚钢反复强调：“在前期招采、设计上，我们会提高效率，有效降低财务费用，但为了保证工程质量，众安绝对不会刻意缩短工程建设工期。”

对于摘下这块“宝地”，张坚钢并未刻意提起，话语间更多的是一种水到渠成的谦逊与从容：“作为杭州的本土企业，我们一直希望能在杭州大本营拿地的。其实前段时间杭州市场上的土拍，我们都会选择性加入，但杭州的土地市场竞争非常激烈，这次能拿下，也算水到渠成了。”

多城市布局，稳健中谋规模

如今，众安正从稳健发展转向规模扩张，而众安良好的财务指标，也给众安规模扩张带来良好的时机。

众安一直坚持区域深耕的发展模式，实现长三角经济圈深耕型布局，用张坚钢的话说，众安的布局是“以浙江为主的长三角”。

众安在国内的地产开发布局

2018年，众安集团重新梳理了众安发展的战略定位，张坚钢表示：“集团内部经过评估，认为基于众安现在的规模，管理半径较短，可以通过缩短项目战线来尽可能增加管理红利。”

于是，众安集团最终确定，将2019-2020这两年的主要拓展方向放在浙江。

这样的战略布局也让众安在这两年中“大有可为”。

毕竟，2019年全国房地产销售额16万亿，其中浙江占比达10%，基于此，众安是完全能够实现规模扩张和经济增速。

两年间，众安在浙江每一个地级市完成了全域布局。

仅2020年，众安在全国范围内斩获土地19宗，货值435亿，其中浙江省范围内17宗。

众安对于合作伙伴的选择，也有自己的标准，“我们主要以对等作为原则来选择合作伙伴，大多以TOP级企业为主。”张坚钢表示，“我们希望能够在合作中学习对方优秀的管理经验，取长补短，同时促进众安的成长。”

与此同时，众安也在拓展其他潜力城市，如江苏南京、江苏江阴、山东青岛、云南昆明等地。

除了新进多个城市布局，众安的合院产品——南湖荷院也在今年首次面世，在城西改善人群中掀起了不小的热浪。

值得一提的是，2020年，众安集团还首次触网线上营销，玩转地产+直播。

9月28日，众安集团以一场地产界版“非诚勿扰”，刷屏了各大地产人朋友圈。

众安2020全城热恋线上新品发布会

一场普通的线上新品发布，众安玩出“花”来了，当晚，这场创新的新品发布会共吸引在线观看人数近60万，网友评论互动超8万人次，总曝光量达千万级（各直播平台数据叠加）。

12月9日，众安以一场双12直播大秀，强势开启“给利众房节”，众安集团总裁助理兼营销管理中心总经理胡波波亲自上阵，脱口秀一姐思文倾力助阵，当晚直播间共计上架价值约2.01亿的房源及车位，现场全部售罄。

活动当晚直播总曝光量1200万+，直播总观看量420万+，最高实时在线人气达16万，赚足了眼球。

给利众房节直播现场图

2020年对于众安来说，是革新变化之年，23载春华秋实，锐意进取。管理红利时代下，众安逆市突围，厚积薄发，未来也将乘势而上，不断突破。