背景：2017年5月18日，众安房产在国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同举办的“2017中国房地产上市公司研究成果发布会”上，凭借着稳健的财务状况位列“2017中国大陆在港上市房地产公司财务稳健性TOP10”第8名。

       借此契机，中国指数研究院杭州分院总经理丁晓女士专访了众安集团（以下简称“众安”）董事长施中安先生，围绕众安稳健的经营理念和战略规划进行了深入的交流。走进施董的办公室，迎面看到的是会客厅墙上书写着苍劲有力的四个大字——“厚积薄发”，在双方交流采访过程中，“做企业最重要的是健康”是施中安先生说得最多的一句话。这简短的十个字，道出了众安在房地产市场二十年的经验总结，也体现了施中安先生对中国房地产市场运行规律的深刻领悟。

       我认为，“健康”的企业和健康的人所代表的含义是相通的，无论生活如何跌宕，无论市场如何起伏，都始终保持稳健，始终充满着幸福感。企业的快乐是需要张扬的，痛苦是需要宣泄面对的，而只有健康幸福是深沉无言的。世间的贪嗔痴慢疑，每一种都足以让很多企业踏上危险的道路，只有经历过房地产数十年的汹涌暗流，从全球金融危机到中国楼市的低谷，再到如今的热潮，才会慢慢地懂得，谨慎稳步前行是让企业屹立不倒保持健康平静的秘诀。
 

 健康体现之一：理性拿地——快速周转背后的稳健经营逻辑

       1997年成立， 2007年在香港上市，众安成为浙江省第二家在香港主板上市的房地产企业。众所周知，资产负债率的高低是评价上市公司好坏的重要指标之一，在最新发布的《2017年中国房地产上市公司研究报告中》显示，2016年大陆在港上市房地产企业的平均资产负债率为73.52%，在业内人士看来，上市公司资产负债率超过70%就已存在风险，如果超过80%，则代表公司偿债压力较大。“一个企业的负债率高说明其资金成本很高，需要非常充沛的现金流才可能支撑，如果该企业同时处于一个现金流较弱的行业，那么该企业的经营持续性就存在较大的风险。”施中安先生说道。

       从众安的上市财报数据中可以看到，企业的资产负债率从2013年的63.90%降低为2016年的61.96%，同时有效资产负债率连续四年缩减，从2013年的52.98%降低为2016年的46.9%，体现了较好的财务稳健性。然而，外界也对众安的发展存在质疑，认为 “众安发展速度相对较慢，已经脱离了主流房地产开发商行列”，当问到这个问题时，施中安先生的回答是“我们要听得进这种声音，也要坚持做自己，做健康企业。健康的背后离不开企业稳健的投资之道——时刻保持理性而清醒的头脑，不盲目扩张，不高溢价拿地，负债水平控制在合理范围之内。”2015年众安在杭州余杭和萧山分别以溢价0.08%和0.11%获得土地，2016年1月21日，在萧山主城区获得的土地溢价0.22%，楼面价5862.98元/平方米，这与2016年的“地王年”形成鲜明对比，愈加凸显企业稳健的投资之道。

       在如今规模大行其道的房地产市场，除了坚持不盲从、不被疯狂的市场所影响的稳健投资之道外，众安还具有前瞻的开发策略，快周转给企业带来了的现金流，为企业的稳健运营提供坚实的基础。开发项目全过程执行“3、6、8、12”节奏控制，即普通住宅从拿地到开工不超过3个月，拿地到开盘根据结构和业态复杂程度控制在6-8个月，拿地第8个月实现融资性现金流平衡，拿地12个月实现经营性现金流回正。

       快周转的背后离不开众安对产品的营造，产品标准化提供了企业快速周转的保障。目前，众安开发的住宅产品分为三大产品系列：朝阳系列、理想系列和翡翠系列。朝阳系列，寓意来源于阳光，采用新古典的表现手法来体现建筑的特色，其代表产品有白马御府、朝阳8号和慈溪山水苑二期。理想系列，寓意来源于草原，采用草原与现代的表现手法来体现建筑的特色，其代表产品有国泰花园、理想湾和白马山庄。翡翠系列，寓意来源于传承，采用新中式与现代融合的表现手法来体现建筑的特色，其代表产品有翡翠珑湾二期。

健康体现之二：分拆上市后的多元化之路

       稳健不等于保守，众安在专注房地产开发的同时，也在积极进行多元化的布局。2014年，众安将商业地产等产业从房产中剥离出来，成立了中国新城市商业发展有限公司，并顺利在香港上市。

       中国新城市包括商业地产、健康、旅游和文化等产业。在谈论健康产业下的养老社区时，施中安先生向我们透露他的计划，“我们在以色列和日本都进行过养老产业的考察，未来将在杭州建立大型的养老社区，社区里面有学校、医院和商业。”除此之外，众安还将投资专科医院，目前“浙江求是眼科医院”的注册和选址工作已经完成，其余工作还在筹备中。

       在旅游产业方面，众安拥有自己的特色度假酒店品牌“伯瑞特”、单体精品民宿品牌“三顾”和集群式民宿品牌“又一邨理想国”，还与一些古街古村开展合作，进行旅游资源的综合开发。

       在文化产业方面，新城市拥有下属公司——众安影视文化发展有限公司，目前主要从事影院投资，处于筹备建设阶段的影院6所，预计今年下半年将陆续开业。

 健康体现之三：布局国外，未来国外的市场会更大

       在稳健经营和多元化的合力之下，众安提出了新的经营目标：2017年集团销售规模破百亿。在被问及是否能够完成百亿目标时，施中安先生笑着说 “不要只看到国内，未来国外的市场会更大，近年来，众安凭借着在港上市的优势，正加快海外布局的步伐。”他紧接着说，未来将有更多的海外项目落地，对于集团销售规模的贡献也将越来越大。

       结语：采访接近尾声时，当被问到近年来物业服务深受房产公司的重视这个问题时，施中安先生告诉我们，目前众安物业的市场化程度已经很高了，未来有上市的打算，或许在不久的将来，众安旗下将会有第三家上市公司。“做健康的企业才会活得长久”，我想如众安这样的企业，健康且低调，他有过灼热，也见过凋零，但心思澄明，本性朴素，懂得在这个大风大浪的房地产市场里体味着独有的幸福，不一定要做多大，无炫耀之心，无张扬之态，撑得起苦难，也享得起幸福。未来的房地产市场潮起潮落，大浪淘沙，稳中求变，稳定且健康始终是众安坚持的永恒定律。