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媒体报道

众安房产品牌部孙志华专访

来源:    作者:众安集团    发布时间:2016-09-06 18:46

       引言 
        2016年,房地产市场经历了政策面“去库存”导向,各地市场持续分化,品牌成为行业分化与竞争过程中资源整合、市场拓展以及业务延伸的利器。
        作为杭城老牌房企——众安房产有限公司(以下简称:众安)积极发挥品牌引领作用,凭借服务大众的初心和高效运营的管理理念,比肩杭州优秀企业,在19载稳健发展中焕发新鲜活力。
        金色十月,秋风宜人,我们有幸采访到众安房产首席运营官孙志华先生。他的办公桌上摆放着许多待批阅的文件,边上一壶香茗始终陪伴。孙志华先生从企业发展历程、拿地策略、产品类型、运营战略等几大方面向我们阐述了众安的发展之道。


        砥砺前行
        不忘初心
        1997年,怀揣着为大众构筑安居的梦想,众安在杭城开始了第一个项目——众安花园的开发,并以杭州这个强二线城市为中心向外辐射,专注长三角地区、城市未来核心的发展,并布局淮北、宁波、苏州、合肥等长三角重点城市及环渤海核心城市天津。
  
图一:众安项目分部地图

        孙志华有感道,众安19年砥砺前行,从最初偏安一处不为人知,到今天成为一家融入全球资本市场的上市公司,从单纯的住宅开发到商业、服务、金融、民宿、文化、城镇化运营全领域发展,众安从始至终坚持本心,致力于发展对人类有益的、人类喜欢的、人类需要的、人类拥护的事业 。19年的市场起伏,众安经历过业绩的快增期,也同样感受过行业的冷静期,不忘初心,服务大众,坚持以保守审慎的态度来对待企业的投资运作。




        平价拿地
        科学布局
        得益于多年的城市开拓及深耕发展,在土地储备方面,众安坚持科学布局、平价拿地,坚持对土地价值洼地的投资,坚持对城市、区域板块未来核心的投资。
        众安平价拿地的三大原则:1.分析宏观经济,对房地产市场及土地市场做出有效预测;2.根据自身需求积极布局核心城市,合理补充土地资源储备;3.坚持差异化拓展策略,加大部分市场复苏快、库存压力小的一、二线城市开发力度,使企业长期发展潜力得到进一步强化。
        2015年下半年至2016年初,众安避开开发商竞价、野蛮拿地的阶段,连续拿下学君里、西溪汇金(暂定项目名)、白马御府等三宗土地,所有土地均以低溢价率或底价成交,适度补充了一批发展前景较好的住宅及商业项目资源。

表:众安近期拿地情况

   
        众安坚持未来的投资方向:1.城市群投资布局战略,以长三角核心城市群为基础,向外延展长江中游城市群、成渝城市群、环渤海城市群、珠三角城市群等;2.针对国家产业规划进行配套产业投资,例如“一带一路”战略,高铁沿线城市群等,产业转型升级等战略等构成立体式的投资备选。
在目前的新形势下,众安的开发策略,已经发生了转变,从传统的“拿地、定位、设计、开发、销售、交付”流程,转变为拿地之前已经做好了针对性需求调研、定位分析,让土地的价值属性匹配区域板块内的客户需求,进行有的放矢地针对性开发。并从以前的独立拿地开发,逐渐放开,开展联合拿地以及项目收购等,以积极开放的心态与合作伙伴相互取长补短,共同开发。

        推陈出新 
        百花齐放
        2009年众安提出战略转型,即由“房地产开发、传统商业、传统服务”转向“新型房地产、新型商业、现代服务”发展。
 
        提出转型是基于以下三点考虑:1.房地产开发行业已从黄金时代进入到白银时代,行业发展速度及回报率已经趋于稳定;2.基于对中国城镇化系统推进的考量,自2012年起,国家大力推进城镇化进程,带动国民经济发展,大型城市周边区域及城市群极具投资蓝海价值;3.通过分析当前社会经济及人口结构变化,了解到人们的消费品质提升,更愿意为优质生活买单。
   
        众安所提倡的“新型房地产、新型商业、现代服务”,主要体现在整体的产品和服务线的丰富上,从原有传统的房地产开发商及物业管理逐步增加商业、酒店、健康产业、影视文化、小城镇综合、民宿整合开发运营等新兴产业。
   
        其中“新型房地产”包含了城市住宅、健康住宅、度假住宅三方面。
        城市住宅:符合需要在城市中置业、落户、投资、生活等需求的住宅;
        健康住宅:项目选址在自然禀赋优厚、风景优美、交通便利的城市群周边区域,住宅项目中配套健康产业等内容;
        度假住宅:选择在风景优美的环境中开发,吻合中国未来旅游业的发展方向;建筑风格特色化个性化。

图二:新型房地产内容
        孙志华介绍到2013年首个健康住宅项目——桐庐养生谷项目已与桐庐人民政府达成合作开发协议,度假住宅项目也已启动地块可研性分析。
        众安认为一定要做有需求的房产。深耕住宅领域多年,众安房产已为许多城市开发了不少品质高、口碑佳的城市住宅代表作品,无论是高端家族传承的低密度产品,代表:悦龙湾、翡翠龙湾、绿色港湾;还是面向改善型需求客户的产品,代表:白马御府;以及面向首次置业客户的产品,代表:朝阳八号、理想湾、学君里等都在购房者中有着良好的口碑。突出产品性价比,还价值及升值空间给客户。


        上兵伐谋
        理性发展

        众安制定并严格执行“两平两快”的投资策略,所谓“两平两快”是指平价拿地、平价销售为主基调,快速开发、快速周转为目的;集团于2014年,提出房地产运营管理“3、6、8、12”政策,即普通住宅项目投资发展过程中,从拿地到开工不超过3个月,拿地到开盘根据结构和业态复杂程度控制在6-8个月,拿地第8个月实现现金流入,拿地12个月实现经营性现金流回正。目前众安新项目例如学君里、白马御府都正按照新的效能运作模式积极推进。
        关于前段时间各地频繁出台政策调控,孙志华认为在现阶段下,调控是为了防范资产泡沫、局部投资过剩,所出的一记重拳,下一阶段行政性干预性手段在房地产领域会越来越少,并趋于规范化。政府是希望通过此类调控手段引导开发商、客户保持相对的理性,不出现局部行业的膨胀,从而促进国民经济稳定健康发展。众安将继续坚持既有的“两平两快”发展策略及“3、6、8、12”开发管理模式,为客户营造超出期望的产品,突出产品品质,强化产品优势;分析规划适度体量的开发并以区域深耕的方式来进行项目投资和管理,保持企业稳健向上的发展态势。
 
        结语
        企业发展取决于社会责任和自身修养两个因素,众安以满腔热情关注公益事业,并以推动城市化进程、不断丰富城市人居艺术、创作城市前沿人居作品作为企业经营的首任。众安秉持创立时的初心,始终以促进人类社会的发展作为事业发展的方向,做强、做精、做优、努力强化自身优势。




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